Valorização de bens e tributação – Uma abordagem dos conceitos de valor

Atribuir um valor financeiro a um determinado bem pode ser muito complicado. O valor de qualquer coisa é subjetivo, depende de quem tem interesse na coisa.

Como diz o ditado, a beleza está nos olhos de quem vê, também o valor está nos olhos de quem o atribui. Se não há interesse, não há valor. Se há algum interesse, há algum valor. E se há muito interesse, há também muito valor.

O valor de um copo d´água vendido numa lanchonete quando se está visitando um parque balneário e estando próximo de uma fonte nascente, com água em abundância, por exemplo, pode ser baixo para se pagar. Por outro lado, um indivíduo que esteja no deserto ou completando uma maratona estará disposto a pagar um valor muito alto pelo mesmo copo d´água. Assim, a valorização de um simples copo d´água torna-se complexa.

Até mesmo o valor a de bens como ativos intangíveis, isto é, aqueles não materiais e não palpáveis (ex: valor de uma marca, valor de colaboradores bem treinados, valor de relacionamentos importantes) apresentam um grau de dificuldade de mensuração ainda maior.

No entanto, há alguns indicativos de valores que podem nos ajudar nesta tarefa árdua de atribuir um valor. Em um mercado, a lei de oferta e procura faz com que os preços se ajustem e encontrem um ponto de equilíbrio.

Em contabilidade, o valor de custo (custo histórico como base de valor) foi por muito tempo bem aceito. De acordo com as normas de contabilidades hoje vigentes, têm-se o conceito de valor justo (fair value), mas neste artigo não vamos adentrar nesses conceitos teóricos, e também não vamos misturar as normas contábeis com as normas fiscais. Também não vamos discutir a diferença entre preço versus valor, trataremos simples e uniformemente como valor.

Em um mercado onde há vendedores e compradores de produtos de características semelhantes, que não tenham fatores que os pressionem e forcem a concretizar um negócio, é possível tentar auferir um valor para aqueles produtos com um pouco mais de precisão.

Bens Imóveis

Vamos tratar sobre a valorização de bens imóveis. Um imóvel está sujeito a atribuição de diferentes valores. O valor de mercado; o valor de custo e o valor venal. Vamos explicar cada um deles com base numa transação como exemplo.

Certamente você já se questionou ao ver um imóvel a venda: “quanto custa esse imóvel?”. A resposta para esta pergunta virá necessariamente do vendedor: “estou pedindo R$ 500.000,00”. Bem, o vendedor, para chegar a este preço provavelmente passou por algumas etapas de mensuração, com base em algumas perguntas. Quais sejam: 1) Qual o valor do m2 de transações naquele bairro?; 2) Qual o valor das últimas transações com imóveis concretizadas naquele bairro nos últimos meses?; 3) Qual o valor para se comprar um terreno e construir um imóvel similar naquele bairro?; 4) O que meu imóvel tem de diferente que os últimos transacionados não tinham, que altere o seu valor? Assim como outras perguntas. Agora, o levantamento das respostas para essas perguntas dependerá de pesquisas a serem feitas pelo vendedor na região do bairro, que balizarão a precificação. Imaginemos que a pesquisa realizada indicou o valor de R$ 450.000,00 para o referido imóvel.

Valor de mercado

Suponhamos então que o nosso vendedor não encontre um comprador do seu imóvel por R$ 500.000,00. Meses se passam, e nenhum interessado o contatou para uma oferta. Podemos inferir, inicialmente, que o mercado pode ter entrado em crise e ter ficado desaquecido, que afetaria a pesquisa inicialmente feita e exigiria uma nova pesquisa. Ou que os R$ 50.000 adicionais a que o vendedor está pedindo estejam em excesso e inibindo potenciais compradores. Assim, o valor de mercado obtido pelo vendedor de R$ 450.000 pode até ser o valor de mercado, porém não há compradores dispostos a entrar em uma negociação a R$ 500.000. Significa que o valor de mercado caiu? Não necessariamente. O valor de mercado pode continuar no mesmo patamar, mas não há interessados nesse imóvel em específico.

Eis que nosso vendedor, prestes a baixar o seu valor, recebe o contato de um possível comprador.

Valor de custo

O comprador oferta então uma proposta ao vendedor por R$ 400.000,00 a vista. Entre idas e vindas de negociação, nossos negociadores decidem então concretizar o negócio a R$ 425.000 a vista.

Veja que o valor de custo para o comprador é líquido e certo definido: R$ 425.000. É o valor de aquisição. De forma simplista e limitada a que nosso exemplo impõe, este é o valor que o comprador deverá informar à Receita Federal na sua Declaração de imposto de renda na ficha de bens e direitos (base legal 01). Poderá inclusive acrescentar ao valor outros custos desembolsados decorrentes da transação que poderão compor a base de valor do imóvel, quando documentalmente comprovados, porém não é sujeito a atualização ou reavaliação de mercado (base legal 01).

O valor de custo pactuado entre as partes é o valor que deverá constar no instrumento de registro em cartório (escritura) e que será averbado na matrícula de registro do imóvel.
Informar na Declaração um valor diferente do transacionado e da realidade, assim como no instrumento de registro, poderá acarretar em fiscalização dos órgãos arrecadadores e tributários, com assunção de responsabilidade solidária entre as partes.

Valor venal

Já o valor venal remonta a um terceiro valor-base diferente de custo e de mercado, que constitui principalmente a base de tributação para o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do município, cuja tratativa pode variar de município para município. A composição do valor venal pelo município, por exemplo em um novo loteamento aprovado pela prefeitura, levará em conta alguns critérios, inclusive utilizando-se do valor de mercado das transações na região, porém também com outros fatores, como o de circulação, localização, aclive ou declive, zoneamento urbano, entre outros. Com o passar dos anos, o valor venal poderá se distanciar bastante do valor de mercado, e do valor de custo, em função de não passar por atualizações, a depender das normas tributárias de cada município. Portanto, o valor venal pode confundir muito o contribuinte (comprador e vendedor) no ato da celebração de negócios jurídicos imobiliários, porém ele é um valor alheio aos demais valores (mercado e custo).

Conclusão

Como vimos, a valorização é subjetiva e dependente da autocomposição entre as partes. No âmbito de bens imóveis, os valores comumente utilizados entre os contribuintes são o valor de mercado; o valor de custo; e o valor venal. Os conceitos desses valores podem confundir, porém são diferentes entre si e o contribuinte deve ter em mente a diferenciação entre eles para não incorrer em riscos fiscais e tributários. Nosso artigo é exemplificativo. O contribuinte deve ser recomendado a obter orientação consultiva e recomendação de um profissional habilitado e idôneo para o suporte na tomada da decisão mais vantajosa no seu caso específico e particular, sempre dentro dos termos legais vigentes.

Nota: o presente artigo possui caráter estritamente ilustrativo e informativo, de forma que o público leitor não deverá considerar este artigo como opinião tributária ou legal, tampouco usá-la para se basear em quaisquer objetivos específicos. O autor não assume qualquer responsabilidade com relação ao público leitor ou qualquer terceiro pelo uso das informações contidas neste artigo.

Por Pedro Vitiello
Contador, auditor e consultor contábil e períto judicial contábil. É também administrador de empresas e empresário contábil.

Base legal 01:
(Lei nº 8.383, de 1991, art. 96 e §§ 4º, 5º, 8º e 9º; Lei nº 8.981, de 1995, art. 22, inciso I; Lei nº 9.249, de 1995, arts. 17 e 30; Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, arts. 138 e 140, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018; e Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, arts. 5º a 9º)